[摘要] 还没有买房的年轻人终于可以松一松紧绷的神经了。国家统计局10月21日公布的新房价数据显示，国庆前后密集调控见效，热点楼市正在退烧，环比涨幅明显收窄。就此，一些分析人士认为，“房地产防泡沫”需求占据上风，今年年初确定的“房地产去库存”政策被迫让道，更有人认为，“房地产防泡沫”和“房地产去库存”的政策
还没有买房的年轻人终于可以松一松紧绷的神经了。国家统计局10月21日公布的新房价数据显示，国庆前后密集调控见效，热点楼市正在退烧，环比涨幅明显收窄。就此，一些分析人士认为，“房地产防泡沫”需求占据上风，今年年初确定的“房地产去库存”政策被迫让道，更有人认为，“房地产防泡沫”和“房地产去库存”的政策目标只能“二选一”，事实真是如此吗？
热点城市房价涨幅领先的根源之一依然是供需矛盾
热点城市房价涨幅领先的根源，是住宅库存量和存销比大幅下降所表现的供需矛盾。历史上，二线城市的存销比一般都显著高于一线城市，然而，本轮房价上涨周期中，二线核心城市的存销比降幅要显著快于一线城市。据Wind统计数据，截至2016年10月16日，一、二线城市存销比分别为25.82和23.92，二线城市存销比已连续四周低于一线城市。存销比大幅下行所表现的住宅供应短缺矛盾，是二线热点城市房地产市场“量价齐升”的主要原因。
缓解供需矛盾的路径是调节住宅存销比至合理水平
热点城市防泡沫、其他城市去库存无疑是决策本轮房地产调控的目标。然而，从以上分析可以看出，各大城市住宅库存量差异巨大，使得一刀切的放松限购、限贷等去库存政策并未达到预期目标。因此，监管部门开始重提“一城一策”，强调地方政府要承担房价波动的主体责任。
值得注意的是，近期主要城市出台的新一轮房地产调控政策，依然采取了较为传统的限购、限贷等控制需求的政策举措。
但是长沙、成都和重庆房价能够实现“供销两旺、价格平稳”的良性循环，其原因在于土地的敞口供应，使得住宅存销比始终处于10-15个月左右水平。与之相反，前期住宅供地的短缺，使得南京、合肥、厦门的住宅存销比已降至5个月以下。
因此，要真正实现房地产防泡沫和去库存的双重目标，应坚决执行中央确定的因城施策，其主要着力点是调控商品房特别是住宅的土地供应，严厉打击房企囤地行为，调节住宅的存销比至合理水平，并以此作为地方政府房地产调控的重要考核指标。
就各地方而言，当前的政策重点应是：今年以来房价上涨过快的热点城市，需大幅增加土地供应，设定地价上限，控制因土地短缺和地价上涨造成房价上涨预期，同时加快住宅开发速度，提高住宅库存量，使得这些城市的住宅存销比上升至合理水平；其他高库存城市或前期土地供应过量的城市，需严格控制土地出让节奏，政策重点是消化住房存量，控制新增库存，引导住宅存销比下行至合理水平。
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