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预测:2018年三、四线城市楼市将降温

人民网  作者:六毛   2017-12-29 09:01

[摘要] 研究院发布了《2018年房地产市场展望》研究报告。报告认为,2017年是房地产市场超级繁荣期的尾巴,预计2018年成交量将会下降,新房投资增速进一步下滑。就城市而言,预计一线城市二手房市场量价平稳,三、四线城市房地产市场将迎来量价的降温。

三四线城市楼市降温

研究院发布了《2018年房地产市场展望》研究报告。报告认为,2017年是房地产市场超级繁荣期的尾巴,预计2018年成交量将会下降,新房投资增速进一步下滑。就城市而言,预计一线城市二手房市场量价平稳,三、四线城市房地产市场将迎来量价的降温。

调控后市场降温明显部分城市房价出现实质性下跌

2017年的房地产市场调控力度较大,根据研究院的统计,截至目前,全国共有54个城市出台调控,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行认房又认贷,48个城市限售。

在如此大范围大力度的调控下,市场出现明显分化。研究院院长在解析时表示,一、二线城市进入冬眠状态,三、四线城市由盛转衰,全国二手房市场总体成交量下滑明显,市场热度迅速降温。

研究院监测的数据表明,今年3月密集调控后,北京天津和合肥在调控后量价齐降,其他一、二线城市均量降价升。厦门,廊坊,天津成交量的下滑幅度更是超过80%,市场降温明显。

部分城市房价出现实质性下跌,在热点城市中,11月份廊坊二手房成交均价比3月累计下跌36.1%,跌幅最大,北京累计下跌12.2%,天津,上海,合肥等城市房价均出现下跌。

新增供需保持低位。调控后,北京新增挂牌量出现先降后升的态势,上海深圳在调控后,新增二手房挂牌量处于低位,表明供给端低迷,北京新增带看量下降明显,表明需求也进入观望阶段。

“三、四线城市已经熄火。”1到11月,研究院重点监测的50个三、四线城市新房销售面积为1.38亿平方米,同比下降8.1%。自6月后,重点三、四线城市新房成交步入下行阶段,市场上行难以持续。

从价格来看,2017年50个三、四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势,但近几个月开始趋于平稳,热度下降。分析认为,三、四线城市房价上涨的部分原因是一、二线城市的调控溢出,是补涨的强弩之末,其涨幅在2017年5月到达顶峰后开始明显回落,预计短期内也会迎来下降。

预计2018年成交下降 三四线城市量价下跌

报告提到,整体房地产市场政策环境将中性趋紧,新房投资增速将进一步下滑。而在二手房领域,一线城市将量价平稳,二线城市内部继续分化,三、四线城市迎来降温。

近期,住建部再次重申了“坚持调控目标不动摇,力度不放松,不能有任何喘口气,歇歇脚的念头”,保持调控政策的连续性稳定性。分析认为,这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱,房地产投资属性降低,房地产市场的驱动力将回归基本面。

报告预计,一、二线城市的行政性限制政策仍将持续,限售政策可能会推广至三、四线城市。手段方面可能是以限售为主,如前期价格上涨过快,但未出调控政策的宜昌、岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三、四线城市,未来可能会出限售政策,从而防止市场过热。

除了货币信贷政策的收紧之外,棚改货币化的支撑力量弱化,以及房地产企业融资渠道严格受限,融资成本上升等方面将导致2018年新房投资增速的进一步下降。

报告提到,2018年房价将回归基本面,经济增长较快、产业结构合理、基础设施完善的城市价值将会凸显,而那些依靠加杠杆涨起来的城市将会迎来房价的下跌。

就不同城市而言,一线城市的二手房成交量可能会有所上升,原因在于调控后需求被明显压制,市场成交量明显低于正常水平。以北京为例,调控后,北京全市月均成交量处在1万套以下的低位,明显低于2015年的正常水平。

预计随着调控效果的消化和前期累积需求,尤其是换房需求的增多,市场会小幅回暖,2018年一线城市二手房的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。但这种恢复是自然自发向合理交易量的正常回归,不会对价格形成明显的压力,房价总体将保持平稳。

2018年二线城市内部市场表现将会继续分化。2017年,以政策环境相对宽松的大连,长沙,西安等为代表的弱二线城市,以及以杭州,成都等为代表的调控政策虽严厉但补涨的城市表现较好。但是近两个月的数据显示,其市场也开始出现回调,预计2018年成交量将会减少,价格涨幅收窄或者回调。

调控政策严厉的强二线城市,市场出现大幅降温,以厦门,天津,南京为代表,其2018年市场走向和一线城市类似,预计2018年成交量将在低位小幅反弹,价格以平稳为主。

2017年三、四线城市市场的“繁荣”原因部分是一、二线城市的调控溢出。但由于大部分三、四线城市面临人口流出、老龄化等问题,其支撑房地产市场的长期动力不足。另外随着调控的深入,和信贷的全国性收紧,三、四线的成交难以持续,预计2018年三、四线城市市场将会迎来降温。

研究院综合分析认为,继“存量时代”和“租赁崛起”之后,“品质时代”将成为2018年中国房地产的关键词。“经过多年来的创新改革和转型发展,中国房地产市场正在由数量驱动向品质驱动转变,品质居住时代已经来临。”研究院院长总结到。

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